Comprar departamento usado: 12 revisiones de instalaciones antes de firmar

Revisar un departamento usado antes de firmar la reserva o el boleto de compraventa exige una inspección técnica metódica de sus cuatro instalaciones críticas: gas, electricidad, plomería y aislación hidrófuga. Reparar vicios ocultos en edificios antiguos de la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense puede representar una suma considerable respecto del valor de la propiedad, por lo que detectar cañerías degradadas o cableados fuera de norma a tiempo te permite negociar el precio o desistir de una compra problemática.

En barrios porteños tradicionales como Recoleta, Almagro o Caballito conviven edificios de 1950, torres de los setenta y monobloques de los noventa, cada uno con debilidades constructivas características. Esta guía reúne las doce revisiones indispensables antes de comprometer tus ahorros.

1. Presión y caudal simultáneo de agua sanitaria

Al visitar el inmueble, abrí la canilla de la cocina, la del lavatorio y la ducha a la vez, y tirá la cadena del inodoro:

• Caída de caudal: si la ducha queda sin agua o el chorro se reduce a un hilo, la bajada del edificio acumula sarro o la cañería interna está estrangulada.
• Color y sedimentos: dejá correr el agua un minuto. Un tono amarillento o marrón delata caños de hierro galvanizado oxidados por dentro.

2. Inspección bajo mesada y vanitory

Examiná el estado de los sifones y flexibles bajo la mesada y el vanitory:

• Flexibles plásticos o de goma: si carecen de malla de acero inoxidable, están fatigados. El recambio de flexibles sanitarios cuesta entre $16.000 y $36.000 por unidad según la tabla canónica de plomero.
• Mueble hinchado: si la madera aglomerada o MDF bajo el sifón está deformada, existieron pérdidas intermitentes que pueden haber filtrado al piso inferior.

3. Cañerías de plomo o hidrobronz antiguo

En edificios de más de cuarenta años es usual encontrar plomo en desagües e hidrobronz soldado con estaño en distribución:

• Las soldaduras antiguas sufren corrosión por corrientes galvánicas generando pérdidas ocultas en mampostería, cuya detección y reparación ronda entre $148.000 y $195.000 en CABA y GBA.

4. Tablero eléctrico y disyuntor diferencial

Abrí el tablero seccional del departamento:

• Presencia de disyuntor diferencial: obligatorio por reglamento AEA 90364. Si solo hallás tapones a rosca o térmicas unipolares, la vivienda carece de protección contra electrocución.
• Botón de test: presioná la tecla de prueba rotulada T. La palanca debe caer al instante cortando la energía. El recambio de un disyuntor diferencial cuesta entre $50.000 y $110.000 instalado por un electricista.

5. Conductores y cable a tierra

• Cables con aislación de tela y goma: en inmuebles construidos antes de 1965 es común hallar cables con vaina textil dentro de caños de hierro rígido. No toleran el consumo de electrodomésticos modernos y conllevan riesgo de cortocircuito.
• Puesta a tierra: verificá que los tomacorrientes posean el borne central conectado al conductor verde y amarillo de protección.

6. Hermeticidad de la instalación de gas

El gas es el rubro más sensible ante inspecciones de distribuidoras:

• Prueba manométrica: una prueba completa de hermeticidad con manómetro cuesta entre $62.000 y $123.000 ejecutada por un gasista matriculado.
• Válvulas de seguridad: encendé hornallas y horno; al apagar la llama con un soplido, la termocupla debe cortar el gas en menos de sesenta segundos con un chasquido metálico.

7. Rejillas de ventilación permanente según NAG-200

ENARGAS exige bajo norma NAG-200 dos rejillas de ventilación de 100 cm² en ambientes con artefactos de cámara abierta:

• Una rejilla inferior a 30 cm del piso y otra superior a más de 1,80 metros comunicadas al exterior. Si el lavadero fue cerrado con cerramiento vidriado sin ventilación, la instalación está fuera de regla.

8. Humedad de cimientos, condensación y fisuras

• Zócalos y revoques bajos: pintura ampollada o manchas de salitre indican humedad ascendente o filtraciones de caños embutidos.
• Cielorrasos: manchas amarillas o moho denotan filtraciones del piso superior o de la azotea del consorcio. El tratamiento de revoques con humedad antes de pintar oscila entre $55.000 y $195.000 según la superficie afectada (según la guía de pintar departamento).

9. Estado de aberturas y persianas

• Persianas: subí y bajá cada una hasta el tope. El cambio de cinta o correa desgastada cuesta entre $35.000 y $50.000 por ventana en reparación de persianas.
• Puertas que rozan: marcos de madera descalzados por humedad requieren cepillado y alineación de bisagras por un carpintero.

10. Calefón, termotanque o caldera

• Tiraje: el conducto de gases debe ser de chapa rígida y ascender verticalmente antes de cualquier codo. Los caños de aluminio flexible corrugado están prohibidos por ENARGAS en calefones de tiro natural.
• Calderas duales: corroborá que el manómetro marque entre 1,2 y 1,5 bares de presión en frío sin fugas en la válvula de sobrepresión.

11. Seguridad en cerraduras de acceso

Al comprar una propiedad es indispensable reemplazar las combinaciones:

• El cambio de cilindro de seguridad cuesta entre $26.000 y $55.000, y una cerradura de seguridad completa instalada oscila entre $37.000 y $78.000 en cambiar cerradura.

12. Deudas de expensas y fondo de reserva

• Liquidaciones de expensas: solicitá las últimas tres liquidaciones completas para descartar juicios laborales de encargados o deudas impositivas.
• Fondo de obras: consultá si hay expensas extraordinarias votadas en asamblea para adecuar fachadas según Ley 257 de CABA o reparar tanques de agua comunes.

Resumen de costos canónicos de adecuación preliminar

La siguiente tabla compila los valores de referencia oficiales de Todo Resuelto para evaluar la puesta a punto de un departamento usado en CABA y GBA:

Conocer estos aspectos antes de ofertar te brinda argumentos sólidos para negociar el valor final del inmueble o solicitar que el vendedor subsane los desperfectos previo a la escritura en CABA.

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