Inquilino o propietario: quién paga cada arreglo en 2026

La regla general en los alquileres residenciales en Argentina establece que el propietario debe pagar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en estado habitable, mientras que el inquilino solo asume los gastos de mero mantenimiento y los daños provocados por su culpa. Conocer la división legal exacta evita discusiones desgastantes, cartas documento y demoras que terminan arruinando la vivienda.

En esta guía revisamos el marco del Código Civil y Comercial de la Nación, los ejemplos cotidianos de qué paga cada parte, el procedimiento de notificación formal y los valores de mano de obra de referencia en el mercado.

Qué dice la ley sobre los arreglos en alquileres

El marco general que rige las locaciones urbanas en el Código Civil y Comercial de la Nación (Arts. 1201 a 1204 bis) define que es obligación del locador conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes, o en hechos de terceros o caso fortuito.

Esto significa que el inquilino no asume el costo de roturas estructurales, envejecimiento natural de cañerías o fallas de artefactos preexistentes. Por su parte, el locatario tiene la obligación de conservar la vivienda y responder por los deterioros derivados de su uso indebido, negligencia o falta de cuidado diario.

Para gestionar las reparaciones se diferencian dos categorías de plazos tras la notificación:

1. Reparaciones urgentes: pérdidas de gas, cañerías maestras rotas con inundación o fallas totales en el suministro eléctrico. El propietario dispone de 24 horas corridas desde la notificación para iniciar la solución. Si no lo hace, el inquilino puede contratar el servicio y descontar el gasto del canon locativo con factura formal.
2. Reparaciones no urgentes: filtraciones menores, persianas trabadas o problemas de cerrajería en áreas comunes. El plazo legal para que el propietario responda e intervenga es de 10 días corridos.

Arreglos a cargo del propietario

El propietario debe asumir los costos cuando el problema surge por el paso del tiempo, fallas intrínsecas de la construcción o vicios de las instalaciones. Los casos más frecuentes incluyen:

• Humedades estructurales y cimientos: manchas ascendentes en paredes, filtraciones de terrazas o rajaduras de revoque exterior.
• Cañerías embutidas: roturas de caños de agua fría o caliente dentro de la pared, pérdidas en desagües cloacales y cañerías de gas.
• Artefactos provistos en el contrato: rotura de termotanque, calefón, estufas de tiro balanceado o cocina a gas por fatiga de materiales o corrosión.
• Instalación eléctrica central: fallas en la línea principal de alimentación, disyuntores que agotaron su vida útil o conductores recalentados intramuros.
• Gastos extraordinarios de expensas: reparaciones de fachadas, adecuaciones reglamentarias de gas en el consorcio o renovación de ascensores.

Si necesitás coordinar arreglos de plomería o electricidad de este tipo, podés consultar precios y solicitar profesionales calificados en plomero y electricista.

Arreglos a cargo del inquilino

Al inquilino le corresponden las tareas que derivan del uso doméstico cotidiano, el recambio de piezas consumibles y la reparación de elementos dañados por accidentes propios:

• Mantenimiento sanitario menor: cambio de cueritos de canillas, recambio de flexibles exteriores por manipulación o desatasco de sifones tapados con residuos de comida o cabello.
• Iluminación y tomas: reemplazo de lamparitas, tubos LED y tapas de enchufes o llaves de luz rotas por golpes.
• Limpieza periódica: retiro de sarro en duchadores, desinfección preventiva y filtros de campanas extractoras.
• Roturas por uso indebido: vidrios rotos por portazos, cerraduras forzadas por pérdida de llaves o manchas en paredes por mascotas.
• Pintura final: si el contrato estipula la entrega del departamento recién pintado en un color determinado, el inquilino debe restituirlo en idénticas condiciones.

Para tareas de mantenimiento habitual o pequeñas reparaciones generales, podés coordinar servicios mediante mantenimiento general.

Cómo actuar ante una rotura: el protocolo de aviso

Para que un reclamo tenga validez legal y permita el posterior reintegro o descuento de fondos, es imprescindible seguir un protocolo prolijo:

1. Documentá con imágenes y video: tomá registros claros del daño apenas ocurra, mostrando la magnitud de la falla y la fecha.
2. Notificá por el canal legal: enviá un correo electrónico a la casilla constituida en el contrato o comunicate con la inmobiliaria administradora detallando el problema.
3. Fijá el plazo según urgencia: recordá el plazo de 24 horas para urgencias o 10 días corridos para arreglos regulares.
4. Pedí presupuestos discriminados: si el dueño te autoriza a resolverlo vos mismo, solicitá al profesional un presupuesto que separe materiales de mano de obra.
5. Exigí factura legal tipo B o C: el comprobante debe estar a nombre del propietario o según lo pautado para habilitar la compensación en el pago del alquiler.

Costos de referencia de reparaciones habituales

Para evaluar presupuestos de reparaciones en CABA y GBA, estos son los valores de mano de obra relevados por Todo Resuelto a noviembre de 2026:

Consultá detalles adicionales en nuestras guías sobre reparar pérdida de agua y cambiar térmica.

Checklist para el ingreso y egreso del alquiler

Al momento de recibir o entregar la llave, dedicá 30 minutos a este control:

• Agua: abrí todas las canillas a la vez para verificar presión y mirá debajo de las bachas para descartar goteos en flexibles.
• Gas: comprobá que enciendan todas las hornallas, el horno y el piloto del calefón o termotanque.
• Electricidad: probá cada tomacorriente con un cargador y accioná el botón de test del disyuntor en el tablero.
• Humedades: revisá esquinas de placares, fondos de muebles de cocina y cielorrasos de baños.
• Inventario escrito: anotá raspaduras preexistentes, vidrios rajados o persianas defectuosas en el acta de entrega con firma de ambas partes.

Conclusión

El criterio rector para saber quién paga un arreglo es la causa: el propietario responde por la estructura, el paso de los años y las instalaciones troncales, mientras que el inquilino se encarga del uso cotidiano y el mantenimiento menor. Documentar cada desperfecto a tiempo y contratar profesionales con factura es la garantía para convivir sin conflictos contractuales.

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