Ampliar un PH hacia arriba: ladrillo tradicional o construcción en seco

Para ampliar un PH hacia arriba sobre la terraza propia, la construcción en seco con Steel Framing suele ser la opción técnica más conveniente porque pesa mucho menos sobre los muros existentes que el ladrillo tradicional. Sin embargo, la mampostería tradicional puede ser viable si la losa fue sobredimensionada en su momento y el reglamento de copropiedad no impone restricciones severas sobre el ingreso de materiales húmedos por pasillos comunes.

En barrios porteños de gran densidad de viviendas tipo PH como Villa Crespo, Chacarita, Colegiales, Parque Patricios o Flores, la terraza propia es la superficie más codiciada para ganar un dormitorio extra, un estudio de trabajo o un quincho con parrilla. Pero intervenir en altura sobre construcciones que frecuentemente tienen entre cincuenta y cien años de antigüedad exige considerar limitaciones estructurales severas, normas de convivencia del consorcio y códigos urbanísticos municipales que no admiten improvisaciones.

Las limitaciones estructurales de los PH antiguos en Buenos Aires

La gran mayoría de los PH porteños se levantaron con muros portantes de ladrillo común de 30 o 45 centímetros asentados en barro o mezcla de cal aérea, sin columnas ni vigas de hormigón armado encadenado. Muchas terrazas cuentan con bovedillas de hierro y ladrillo o losas macizas de escaso espesor que fueron calculadas únicamente para soportar el peso de personas transitando (unos 150 a 200 kg/m² de sobrecarga de uso), pero no para recibir una vivienda completa arriba.

Sumar toneladas de peso muerto de ladrillos cerámicos, arena, piedra y contrapisos de hormigón sobre esas paredes antiguas puede provocar fisuras estructurales en las medianeras compartidas con los vecinos linderos o en los techos de las unidades de la planta baja. Esta diferencia de masa es el primer factor determinante a la hora de elegir el método constructivo.

Steel Framing vs Ladrillo tradicional: comparativa eje por eje

1. Carga sobre la estructura existente

• Steel Framing (Construcción en seco): utiliza perfiles estructurales de chapa de acero galvanizado liviano (PGC y PGU de 0,9 a 1,5 mm de espesor). Un muro exterior terminado con placa de yeso interior, aislamiento termoacústico de lana de vidrio, placa de rigidización OSB y placa cementicia exterior pesa apenas entre 40 y 50 kg/m². Una cubierta liviana de chapa con estructura de perfiles añade menos de 25 kg/m².
• Ladrillo cerámico o común (Obra húmeda): una pared de ladrillo cerámico hueco del 12 con revoque grueso y fino en ambas caras pesa unos 200 a 240 kg/m². Si se utiliza ladrillo común macizo, la cifra trepa a los 350 kg/m². A esto debe sumarse el peso de las vigas de encadenado de hormigón y la losa de viguetas pretensadas con bovedillas y capa de compresión (unos 280 kg/m² adicionales).

En la inmensa mayoría de los PH donde no se pueden reforzar las zapatas de cimentación subterránea, el Steel Framing es la única alternativa autorizada por un calculista estructural.

2. Tiempos de ejecución y molestias en áreas comunes

En un PH sin entrada independiente, todos los materiales y escombros deben transitar por un pasillo común de un metro de ancho, pasando frente a las puertas de las otras unidades funcionales.

• Obra húmeda tradicional: requiere acopiar bolsas de cemento, cal, arena gruesa en bolsones, pallets de ladrillos y alquiler de trompito hormigonero. El polvo en suspensión es constante, el riesgo de manchar pisos comunes es alto y el tiempo de fragüe de los revoques y contrapisos extiende la obra entre 5 y 8 meses.
• Obra en seco: los perfiles metálicos y las placas se transportan en paquetes limpios y se cortan a medida con amoladora o tijera de chapa sin generar barro. La estructura se monta en seco con tornillos autoperforantes y la obra gruesa queda cerrada y estanca al agua en menos de cuatro semanas, completando las terminaciones interiores en un total de 2 a 3 meses.

3. Aislamiento térmico y acústico en cubiertas

La terraza de un PH está expuesta al sol directo en verano y al viento frío en invierno.

• Desempeño del Steel Frame: al ser un sistema multicapa hueco, el espacio entre montantes de acero se rellena por completo con lana de vidrio de 50 u 80 milímetros con barrera de vapor, o paneles de celulosa proyectada. La transmitancia térmica K resultante es superior a la de una pared de ladrillo macizo de 30 centímetros, manteniendo el ambiente fresco en verano y calefaccionado en invierno con menor gasto energético.
• Desempeño del ladrillo tradicional: el ladrillo hueco ofrece inercia térmica (tarda en calentarse durante el día), pero una vez que absorbió el calor solar del verano porteño, lo irradia hacia el interior durante toda la noche. Para lograr un aislamiento similar al del Steel Framing, requiere incorporar doble muro con cámara de aire y placas de poliestireno expandido, lo que resta valiosos centímetros de espacio útil interior.

4. Encuentro e impermeabilización con la losa existente

Uno de los puntos más delicados al construir sobre una terraza es la unión entre el piso nuevo y la losa vieja.

• En obras de Steel Framing, se fija un perfil perimetral guía (PGU) anclado químicamente a la losa con varillas roscadas y sellador poliuretánico elástico, colocando previamente una banda de estanqueidad de espuma para cortar cualquier paso de humedad por capilaridad.
• En obras de albañilería tradicional, es obligatorio picar el solado existente hasta llegar al hormigón resistente, reconstruir las babetas perimetrales y aplicar doble mano de membrana impermeable para evitar que el agua de lluvia filtre a la vivienda inferior durante las semanas en que el techo permanece abierto.

Marco legal y permisos de consorcio en CABA

Antes de comprar un solo perfil o ladrillo, es imprescindible resolver la cuestión jurídica:

1. Reglamento de copropiedad: verificá si la terraza figura como parte común de uso exclusivo o como unidad complementaria propia. Si no tenés adjudicado expresamente el derecho de sobreelevación en el título de propiedad, cualquier copropietario puede frenar la obra mediante una medida cautelar judicial.
2. Asamblea de consorcio: el Código Civil y Comercial de la Nación (Arts. 2051 y 2052) establece que las obras que modifican partes comunes o la volumetría exterior del edificio requieren la conformidad de la asamblea de propietarios. Es fundamental presentar una memoria descriptiva firmada por un profesional para brindar tranquilidad a los vecinos sobre la seguridad de las paredes medianeras.
3. Permiso de obra municipal en CABA: se debe tramitar el permiso de obra ante la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras (DGFyCO) con la firma de un arquitecto o ingeniero civil matriculado, respetando los límites de altura y factores de ocupación del suelo (FOS y FOT o Código Urbanístico actual).

Cuándo conviene contratar cada oficio

Para llevar adelante la ampliación con éxito necesitarás coordinar distintos gremios:

• Un arquitecto o ingeniero para el cálculo de cargas y la dirección de obra.
• Un contratista especializado en Steel Framing para el armado de la cáscara estructural y emplacado.
• Un albañil para la nivelación previa de contrapisos, colocación de cerámicos y babetas impermeables.
• Un electricista matriculado para el tendido de cañerías ignífugas y tableros seccionales.

Para conocer los valores de referencia de mano de obra en albañilería, tabiquería de yeso y m² de construcción, podés revisar la guía de precios de mano de obra de albañilería, donde el m² de tabique de durlock ronda entre $21.000 y $42.000 según la tabla del repo, y consultar cuánto cuesta el m² de construcción.

¿Buscás profesionales para ampliar tu casa o PH? En Todo Resuelto podés contactar constructores, albañiles y especialistas en construcción en seco con referencias reales en CABA y GBA. Pedí presupuestos sin cargo →